不缴物业费被起诉，求教应该怎么处理

[qq1147]

2020 年买的恒大期房，2023 年 7 月交房，中途的各种烂尾风险、闹事、验房质量问题等不提。

交房后物业费 3 块一平（执行比标准是五级服务标准），但是自我感觉服务质量与价格及其不匹配，因此欠了 3000 左右的物业费一直没缴过。

同批业主也有很多因为服务质量问题没有缴费直接入住的，现在物业给没有缴纳的业主们发律师函，要集体起诉我们，声称要收 2000 的违约金，请问我们目前应该怎么做？

找物业经理沟通了一下，他给我们发了个同一小区另一期业主的法院判决书，最终判决结果也是欠多少缴多少，法院也没有允许收违约金

感谢大家评论，我都看完了，大概感想是这样的：

1. 这件事情无论如何业主都是弱势方，如果业主摆烂不交，不接受协商调解，最终结果大概率是该补缴补缴，违约金、失信、限高啥的都是唬人的。

2. 即便业主请律师，搜集证据，付出大量的精力和时间，最终最好的结果大概率是打折或免除一部分。想通过成立业委会、街道等实现更换物业的难度更高，可执行性更差。只适合有闲有时间不怕折腾的人

3. 对于物业公司，由于物业合同肯定是偏向物业一方的，即便打官司最终肯定不会亏到哪里去，物业也就是吃定了业主付出的精力和时间与收获不成正比。站在他们角度可以总结成："买的没有卖的精"和"欺软怕硬"

[weenhall5]

交了，然后物业大喜，吓一吓你们就搞定事情了，比想象的要容易多了

[wegbjwjm]

你违法了，它提供烂服务不违法

[ajaxgoldfish]

让他起诉，拖到庭前调解，违约金是不可能的

[FranzKafka95]

有业委会没有，可以通过业委会表达诉求，甚至可以换掉物业公司。

[kieth]

业主们团结的话，成立业委会，换掉物业。

[CHENYIMING]

能拖多久拖多久，别慌！

[wencan]

@FranzKafka95
官媒看多了吧？
物业比业主更“懂法”。很多小区设计时，就考虑好了怎么防止业主召开业主大会、成立业委会。加之绝大多数业主维权意识淡薄，最终都是瞎折腾

[yolee599]

让他起诉，输了最多把钱交了就行，违约金法院肯定会驳回的

[qq1147]

@weenhall5 我们是肯定不想缴的，所以现在就是在向大家请教怎么处理


@ajaxgoldfish 新小区还没有业委会


@kieth 新交房的小区还没有业委会

[crocoBaby]

拖,拖到强制执行,最少能拖个一年

[qiaobeier]

律师函算老几，等到起诉状再说

[qq1147]

@yolee599 但是输了是不是就代表法庭承认他的服务标准了，我们主要诉求是物业费和提供的服务不成正比

[JensenQian]

记住一句话，欠钱才是大爷

[hooleystark]

不差钱就交了吧，没得必要，我之前也是被起诉了，要本人到现场开庭，后面入职其他公司（国企背景）。，背调还问为什么有诉讼官司，让补充详细情况。可以联合业委会换物业吧

[gezimonkey]

收集物业服务质量差的证据,等待开庭,依照历史判例,最终结果是物业费打八折缴纳,违约金不支持
话说,你们新小区这么年轻人,就没个人知道看看法律判决文书网吗?

[tigerstudent]

物业起诉业主得一个个起诉吧？

[JuSH]

我所在小区有人已经被起诉三年了，也没见到强制执行。
如果没有必须要交的限制，那就拖呗。

[KOMA1NIUJUNSHENG]

你搞不过物业的，最后还是要交。

[qq1147]

@gezimonkey 求教搜索关键字是什么

[Goooooos]

我们小区前几年换掉了开放商配的物业，服务态度好很多

[quainter]

成立业委会怕是只能多一个骑在头上的爹。只能闹，不厌其烦的写举报信，要么忍

[qq1147]

@KOMA1NIUJUNSHENG 我们的诉求不是不交， 是要能提供与费用相匹配的服务

[lovepocky]

短视是国人社会普遍现象，所以从物业组织上体现出来就是服务意识低下。没啥完美的解决办法，不交钱比交钱当冤大头好，这是个比烂的困境

[litblack]

蹲一个后续，我们也一样，开发降配，物业 3.98 跟屎一样。日常多收集点服务不到位的证据。

[MillaMaxwell]

违约金可以谈，物业费必须交，结果只能是这样

[shengmi]

业委会是个神秘的组织，要尽量避免它成立，信我的~有了业委会，每次去找物业都会推给业委会，物业说不针对个人，我们服务的是业委会，哈哈又多了一道拦路虎，然而能见到业委会的第一面也是最后一面就是竞选时候的照片

[Felldeadbird]

收到传票再说吧。 最坏情况就是强制执行，然后银行卡被划扣一笔钱。

对于物业烂的事情，尽快成立业委会，然后把物业换掉。

[fru1t]

起诉就交，下一个循环开始

[bzw875]

没事我有多次经验了，老家和工作的房子都起诉过。到后面还是不用交违约金，只用交物业费。
我觉得楼主能做的还是组织业委会把高价物业换掉

[admin9]

交了吧，最后被起诉的话也是跑不掉的。毕竟合同已经签了的，可以举报对方服务不符合标准，但是举证很复杂，费心费力。
正规途径是成立业委会，换掉物业。

没办法，能凑合就凑合把。

[wetalk]

联合其他业主找当地律师问问，实际情况各个地方法院判处结果不完全一样，外地的案例不一定具有参考价值

[programApe]

我记得南京建邺这边之前换物业闹得挺大的，可以搜一下看看过程咋处理的

[Kidlet7]

最后就是法院调解

[FranzKafka95]

@wencan 怎么又要扯上官媒，感觉 V 站什么问题的都能扯到这个话题。我可以告诉你的是，我们小区就有业委会，另外我可以告诉你的是，从我接触的邻居来说，并不是他们维权意识淡薄，大多数时候是没时间，嫌麻烦。但只要有时间，涉及到这些利益的时候他们的积极性一点不差。

[wonderfulcxm]

不要交，我们物业比你更夸张，服务几乎没有，快递放楼下丢了好几次，看门的保安是六七十岁的老头，更离谱的是我交完物业费两个月还开不出收据，系统也不更新，还给我发没交前的累积物业费，我威胁他收费产给收据是违法的，又追着他折腾几天才给我收据。心累，从此以后再也不交物业费了，让他追着我要总比我追着他要好，主动权在我，想起诉就让他起吧。

[gezimonkey]

@qq1147 https://wenshu.court.gov.cn/

[lividton001]

不要交，让他起诉，律师函拒收就是了。
物业服务不好，你也可以起诉他嘛。我就在准备材料起诉物业了。

[pythoner]

放心吧，业主们都是一群乌合之众，各自都有自己的小九九，是不可能被团结起来的，所以那就不要指望其他人能跟你联合起来了，物业公司深知道这一点，所以他们并不怕业主闹事。

根据我多年扯皮维权的经验，我告诉你，有时候转移矛盾，比解决矛盾容易的多。

[qq1147]

@pythoner 所以应该怎么转移矛盾呢？

[gtalk]

有个抖音博主，叫 物业克星 ，楼主可以关注看一下

[Ne]

律师函随便来。等法院传票下来，再上庭前调解。再分期交。

你急了，你就输了。

最坏也是交钱，又不是进去踩缝纫机😄

[helone]

不认可就拖呗，尤其是恒大这种的想坑钱还债的，从调节到开庭到执行就一直拖，能拖个一年多吧，等法院判决下来不得不还的时候，新的物业费就又拖了一年了，还上老的物业费，新的继续拖，等再起诉你呗，看谁熬得住

[qq1147]

@Ne 进入法院传票这一步，会在系统内留档吗，对未来找工作啥的有没有影响呢

[zhoust]

既然你们这么多人被集体发律师函，为啥不拉个群商议集体请一个律师对着干？比如要求物业提供公共收益说明，以及各种财务数据公示等等 顺带着把业委会成立的事在群里商议一下？

[qq1147]

@zhoust 有的，但是我们这种一直没缴的还是少数，也没有律师，所以上来问问大家有没有经验

[huaijin]

抖音搜物业克星

[juded]

反正都要起诉了，业主凑点钱请个律师最好，不要消极应诉，否则对你们不利。另外业主间提前收集物业不作为等证据举证。

[cominghome]

我们小区也有一半左右的人没交物业费（很多交了的是出租后租客在交）

核心争议点是买房时签的物业合同里有一比 0.6 元/平的“增值服务费”，前几年“抢房”的时候无人在意，现在越想越亏（+3.9 后去到 4.5 一平了，这附近最高）。目前是集体等首届业主大会决议。换物业的概率不大，估计物业费减免什么的可以谈判（周边楼盘几乎都免一到三年物业+停车费）

[banxia]

什么违约金、纳入征信都是唬人，业委会不是一时半会就能搞下来，阻力大流程繁琐。之前有刷到专门教人刚物业。大致总结了下 4 步，1.申请信息公开。2.履行法定职责申请书要求查处（住建消防人防公安交警工商税务城管街道等）。3.申请行政复议，起诉职能部门行政不作为。4.跟物业谈判。链接就不发了，免得广告嫌疑。

[cominghome]

业主群里有律师分析过，拖欠物业费这个事情我们是不占理的，但是法院一般不会支持所谓的滞纳金，也就是说即使业主大会没开好最后要换物业之类的，也只需要把之前的费用补齐即可。

大概 9 月份会有结果，到时候再看。

[zhumengyang]

这人可以看看（物业克星）： https://space.bilibili.com/1348686479?spm_id_from=333.337.0.0

[murmur]

物业起诉你们反倒不说明物业负责么，一般物业赚不到钱直接就走人了

[jmm]

@FranzKafka95 V 站不占点反那 V 站可以当场解散了，哈哈哈哈

[lxh1983]

交上物业费，搜集证据起诉物业，让他退钱

[southsala]

@wencan 我现在住的这个小区就把物业换了

[glaucus]

我怀疑你是我邻居......hdtfbd ？

[lp7631010]

最终还是要交 但是不能让他们收的那么顺利 那就起诉完一次交一次 反正你交了就让他们撤销起诉

[SantuZ]

抖音上有个 up 叫“物业克星”，可以看看有没有类似的案例

[qq1147]

@glaucus 这么巧，就是

[glaucus]

@qq1147 #58 哈哈，主要是这些时间事件都对的上，而且昨天看你们在 Q 群说这事了

[456789]

拖，就算输了也拖，拖到找到工作还款为止。再加个 35 岁的 buff

[polo3584]

按照以往经验来看，法院百分百判输，留证据的可以另外起诉。

[justfindu]

你让他集体起诉就是了 最后就是协商 你可以提出的点:
1. 公共区域的广告收入
2. 公共区域以及楼道的清洁,绿化
3. 垃圾处理
4. 其他服务

最后交肯定是要交, 然后就是折扣.

[ltyj2003]

开庭反诉物业服务公司没有提供达标的物业服务。
具体服务标准参见当地住建部门公布的物业服务标准。
条目很多，几乎没有哪个物业公司 100%全满足，且能提供完整记录记录的。
然后就调解，物业费打折结束。

[angeni]

我也没缴，蹲一下后续

不过查了下，最多就是败诉了补交。

但是可以提出服务不合格来免责

[zong400]

我们这成立了业委，但不知是被物管公关了还是一开始就有内鬼，反正原先吵得换物业没下文了。
成立了几年现在业委已经隐形

[dynastysea]

拖，等着对方上诉，起码恶心他们啊。违约金没那么多，纯粹吓唬你的

[HunSiKing]

律师函 没事,就是一个正式的通知说明.
有时间就熬到开庭,到时候对簿公堂,
没时间就等结果下来再交.

我感觉这种即使判下来 了, 也是物业拿着判决书,让你去交的吧, 没有说强制执行的.

[jixiangqd]

钱该交先交了吧，然后 B 站搜索物业克星，先学习下怎么通过正规方法反制物业

[xuelang]

收集一些物业不作为，没服务好的证据，以防不时之需。
不过从经验来看，几千块物业也就发发律师函吓唬你而已，真要起诉，就不用发律师函了。

律师费很贵的，物业真要起诉，也得掂量下划不划得来。

PS：我们小区欠好几万物业费的都有，没有被起诉的。（物业确实做的不行，理亏）

[miaopasi00]

拖着呗,我家几十年没交(大部分都不交),最近要拆了才交的,只交了一半.期间起诉啥的都搞过,不理他就行

[iMoutai]

@shengmi 我们小区成立业委会的时候，选举投票都是周五这种工作日，都上班呢，投的哪门子票？

[chenPiMeiHaoChi]

业委会搞出来以后它们第一件事就是捞钱，第二件事还是捞钱，第三件事依然是捞钱。

换物业不是一定要成立业委会，找街道办也可以。

[oppoic]

有精力就跟其他业主一起搞一搞，每天都要上班和带娃就老实交钱。不想被起诉就晚交，无所谓就等起诉再交

没有违约金一说，物业起诉业主也不太容易，必须经过街道什么的同意。上面维稳，一般不允许这些基层机构跟业务爆发大规模冲突，包括起诉等事情发生

物业如果真的起诉了，那真的可能快活不下去了。但是只要物业起诉，那基本都能胜诉

[showonder]

OP 太老实本分了，一个律师函怕啥啊，你不管就行了，大不了拖到强制执行阶段，业委会差不多也成立了

[Jacks0n]

OP 不要慌。参考《民法典》居民拥有对物业服务不满的抗辩权。

如果不差钱的话请个律师，差钱的话找个明白点的律师，咨询一下。

大概是要在法庭上反向要求物业出具服务明细，收费标准，服务交付证明等。

这种官司物业胜诉的可能性很小。

[HappyAndSmile]

@wencan 我隔壁小区前两年也换了物业

[Jacks0n]

服务明细，收费标准，服务交付证明 这三大类，物业能全部完善提供的很少。

你也多拍一些小区里卫生啊，环境啊，物业服务不称职的地方的照片。打印出来，再带上拍摄用的手机，原始载体。

质疑他服务不到位。如果质疑的足够多，估计法院判你不用交或者少交了。

另外，交没交房和物业费没有半毛钱关系，交房是和开发商打官司。

[unco020511]

物业费不交,小区五年就跟别的小区十年一样

[clementewy]

@kieth 要让业主团结一心就挺难的

[guagusi]

所以，现在又不强调法治了。真精致。

[woodfizky]

@wencan
扯什么官媒不官媒的。。。

我只知道我一个家人的小区，自己成立了业委会把原来的物业踢走了，然后把小区大堂装修一新，还换了两个新电梯。

业委会的难处不在什么物业什么法律，而是业主太难动员了，很少站出来代表业主而已。

[woodfizky]

物业不作为的问题，看看你小区业主里有没有闲的，执行力领导力强的，找这些人出来代表业主，找居委会，自己成立业委会，踢走原物业。
这个过程应该要好久，前前后后跑居委会啥的，办手续准备材料，公示，找业主投票，麻烦得很。

而且虽然踢掉物业有好处，但是坏处就是风险也是业委会和业主自己承担，业委会过几年如果没人管事了也很麻烦。

你原来欠的物业费估计还是得交，也最好交。

[majiajia]

@qq1147 #43 就打个官司，有个屁的影响，又不是违法犯罪了

[Torpedo]

@qq1147 #12 你肯定是要缴费的。至于你觉得他们服务不行，那基本是能换物业一条路了

[Xrall]

欠费就欠费，先让他把广告费收入明细贴出来，然后这些公共收益怎么处理的清单拉出来。
至于法院传单。Emmm 就先这样吧，真最后大不了就是补缴，什么！还有违约金？！补缴的钱你爱要不要。

[luvsic]

搜物业克星

[HeyWeGo]

打折

[chempotato]

等判决就好了

[me1onsoda]

搞来搞去心累，如果没有一个本事大有组织能力的闲人，整不起来的，都不愿意摊上这烂事

[miyuki]

业委会很难成立，一是开发商街道可能阻挠，二是业主人心不齐

然后就是，物业比业主懂法，居民大多都是“感觉”不符要求，没有能量化的标准，全凭自我感觉，很难举证

[Takizawa]

@murmur 新房的话，维修基金还没造完，物业是不可能轻易撤场的。

[aino]

我也没交，稳住别慌，最后结局就是打折交上罢了

[chitanda]

尤其记得，20 年恒大暴雷后，成都某恒大楼盘还是被一抢而空的盛况。现在看来果然幺蛾子多

[dfkjgklfdjg]

业主动员不起来的。就算成立了业委会，业主也为因为各自的小算盘让各种各样的措施落空。除非说真的把大部分人的利益都侵害到了才能够统一战线。

我们这边因为停车问题，业委会这几年多方协调已经发起过各种不同措施的投票。总归会有一部分人因为自己的“不便利”去反对。但其实刨除了这些反对的人，赞成的比例也很难达到 2/3 ，各种优化方案完全没办法进展下去。

[dfkjgklfdjg]

@dfkjgklfdjg #95 ，所以大部分情况都是业主各自为战。就算 OP 把所有欠费的人都拉在一个群里面，也会因为大家都不愿做出头鸟/有人逐渐服软导致最后谈判失败。

最好的情况就是大家坚持一段时间然后拖欠的费用打折补缴。大部分情况就是业主拖不下去然后被逐步分解崩盘。

[jadeborner]

说句难听的就算物业啥事不干你也得交，我建议你跟物业保持良好的关系，要不然不仅要交物业费还没法反馈问题

[walker1024]

享受服务不应该缴费吗？如果你认为没有享受到服务，那就去连同其他也是这样认为的业主去起诉物业。

[ouqihang]

当地有规定，哪一档物业费应该提供什么服务，看看对不对得上，可以拉扯一下，但有些条款难以量化。
3 块的物业费应该比最高档还要高，说不定是特批的小区。

[jadeborner]

现身说法，我这小区成立什么业委会，换了个物业比原来的还差，现在业委会办不下去了，新物业为所欲为。带头闹事的都被收买，别折腾这玩意，最后倒霉的只是普通的业主，无非那些有闲工夫的带头的占了好处。