老旧小区改造，老楼加装电梯的问题

[sillydaddy]

加装电梯，里面涉及到的问题太多了，包括但不限于
1. 可能影响采光
2. 可能影响通风
3. 影响墙体承重结构，安全问题
4. 能否平层入户
5. 电梯运行噪音问题
6. 电梯玻璃反光问题
7. 各层受益不同，高楼层对低楼层的补偿问题
8. 各层受益不同，各个楼层的出价问题，要考虑即使对于同一层对受益的价值看法也不同
9. 后续维护费用分摊的问题
10. 电梯出事故的赔偿责任问题
11. 拆除的问题
12. 加装电梯的总体效益问题，即是否总收益大于总成本
13. 制定的方案如何取信于各方，达成共识

牵扯的不同的方面，不同的利益也太多了。感觉非常复杂。但是这是一个很好的关于协商和平衡的样例，因为加装电梯，需要全体业主的同意，也就必须平衡到每个人的利益。

虽然 v 站的人估计买电梯楼房的居多，但如果要你设计一套利益平衡的方案，你会怎么设计呢？怎么兼顾到各个方面，取信于各方，达成共识呢？主要的方面其实还是对不同楼层的补偿，后续维护费用的分摊。

当然，这样的方案存在的前提是第 12 点成立，即总效益大于总成本，这样不同的住户才能将效益平衡分配，而不是到头来只是分摊损害。

可以参考一下这个介绍对加装电梯的反对意见：
https://zhuanlan.zhihu.com/p/367026847

[westoy]

不可能存在利益平衡的方案的

加装电梯的老破小都是五楼六楼
首先一楼是肯定不需要的
二三四楼除非瘫痪或者 90 岁以上, 不然也是不需要的
五楼六楼可能瘫痪或者 80 以上才需要
这个比例能有多少
而且电梯维护费小一万一年, 算 6 楼抛开 1 楼有 10 户, 一户一年小一千有几个肯接受的, 尤其 2 楼 3 楼

我看到现在老破小能成功加装电梯的, 要么是 ZF 为了民政 KPI 埋单, 要么是楼里真有不良于行的肯自己独立掏或者掏大头

[vcyuyu]

起码在北京这种高房价地区，看不到利益平衡的可能。城区老破小，就算不是学区，房价轻松大几百万，电梯一装，不提采光噪音维护，就是直接带来的各楼层间二手房价格变化个百分之二三，就是小几十万，这利益变化实在难以协调。

[peacelove]

我是一楼的话，我不可能同意加装电梯的，除非钱到位。

[sillydaddy]

@vcyuyu
是啊，由房价带来的利益变化太大了，而且也难以量化。

[component]

我家有套二楼的老破大，因为一楼是底商，实际是住宅单元的一楼，如果不影响采光通风，我觉得无所谓

[intouchables]

我家装了，没有最底层，直接是 2-6 楼，二楼不出钱，其他的按楼层越高比例越高分摊，跟二楼谈了大半年

[god7d]

我朋友住顶楼他自己一人把电梯钱全出了 1 楼都不同意装电梯，不过我认为装了电梯确实对 1 楼只有坏处没有好处，最后跟 1 楼协商是买了他的房子，结果 1 楼还不卖……

[seres]

要我说就拖到不能住，原拆原建改电梯小高层是最好的，各方都能得利

[gant]

家里去年买了，农村镇上，7 层无电梯的，买在 3 楼，楼层偏矮，采光噪音等这些问题很小的前提下倾向加装电梯。

利益平衡 有人愿意多出钱是最简单的方案。

[testver]

没有 G.OV 主导和资金支持，基本不可能实现。

一楼是实实在在的损失，房价下跌，正常来说应该是上面楼层出钱补贴一楼。

现在都是忽悠一楼，你又不是炒房的，自己住没损失之类的。

[passall]

噪音没影响的，采光看情况。
影响不大一般人都会同意。

[leonme]

@god7d 感觉是胡扯的，有这钱为啥不卖了重买电梯房呢？

[god7d]

@leonme 关键字，学区，有钱，自己体会

[tyrone2333]

我以前租的房子加装电梯是直接在大楼外面加了一部, 正对楼下的进户门,各层楼梯拐角开了个洞作为电梯口,没有侵入大楼

[zjuster]

重点看社区组织和协调的能力。

我路上看到一个回迁房小区的改造全程，改造好之后小区面貌提高很多，电梯也很宽敞。如果是 4 层以上的住户会非常方便。

这个小区是每一个楼道前面划了大概“凸”的形状，2*3-4 平米不等作为入户电梯和走廊，没有占用原来的空间，也不怎么影响采光，看上去设计很合理。当然这个小区楼间距大，空间比较足。

[4pmBaoZi]

现在上海就是再搞这个，同意率不用达到百分之百就能装了，所以不用管你一楼同意不同意。zf 为了 kpi ，老百姓管不着

以前买的时候，一楼最贵，现在装电梯了，变成一楼最便宜。另外让一楼噪音增加，采光变差。全部让一楼承担完了,楼上全部是获益者。

所以必须赔偿 一楼 损失，不然一楼干嘛要同意。但是有几个愿意赔偿的。不愿意赔，就等 zf 强压，改投票权，或者出现一楼是舍己为人的大圣人

[gzd1214]

@leonme 我也这么觉得

[davelm]

现在不是必须百分百同意就能加装了
然后老旧小区能不能加装电梯的关键在于：一二楼有多强硬，能把下限放多低
一二楼真的开始玩命无下限给你干，最后都加装不了
这个最后还是变成了底层互害游戏，根本就没有一个系统性的科学评估机制，一个补偿一二楼的机制，全靠协商，那最后就是看谁更狠

[davelm]

朋友为了孩子上学，买的市区的老破小，然后就因为这个加装电梯事情，楼上愿意，一二楼不愿意，大家给的补偿很低，但是最后社区介入，最后基本确定可以能加装了
一二楼开始往下水道倒入垃圾，楼上天天堵，家里冒水
一二楼，大半夜鬼哭狼嚎好几个小时，警察来了就说心脏病发作难受，警察也管不了，搞了两个星期
上下班高峰的时候在单元大门口哭，说夜里梦到电梯失火整个楼都烧死了... ...
反正最后还是没弄成

这个老小区加装电梯是个很复杂的事情，要兼顾各方利益才行，要不就是个比狠的游戏

[sillydaddy]

@westoy #1 刚查了下「不良于行」原来是走路不便的意思啊，是我望文生义了。👍

@intouchables #6 商量成了那还挺好的。

@4pmBaoZi #16 现在不是说住户可以提交明确的反对意见吗？要书面的，还要有科学论证什么的，这样就能否决 2/3 住户的「民主」决议。相当于地方政.府把皮球踢到低层住户那儿了。不知道实际情况怎么样。

@davelm #18 看看这个，“拍卖相关的理论和方法，获得了 2020 年诺贝尔经济学奖”：www.v2ex.com/t/714809
「规则」这种看起来很虚的东西，也是实实在在的财富。

[shanghai1943]

@intouchables 想问下 2 楼最后有得到什么赔偿吗

[sillydaddy]

@davelm #19
我#20 楼举的拍卖的例子，也很复杂啊，每个人的价值评判都不一样，但还是能找到好的解决方案。房子又不是万里挑一、无可替代的，总能用💰来衡量吧。

[davelm]

@sillydaddy 最后肯定能找出一个比现在要好很多的方法，至少
独立的环评机构 /房屋安全评估机构要有吧：电梯能不能建，建对一二楼影响多大？
包含当地房产中介的一个估值机构要有吧：建好之后房价影响多少？（对一二楼按照房价的多少来补偿？ 5%？ 20%？ 50%？）
电梯以后维护的管理机构要有吧：以后出了事故，要有一个明确的权责划分对吧？日常维护谁出钱？
退出机制：万一以后出现状况，电梯是不是可以拆除，谁来负责？谁出钱？比例？

什么都没有，全 TM 靠协商。。。。。。。

[fredli]

五六楼讨好三四楼斗一二楼，利益太大了，没什么可聊的

[redegg]

没有完美的方案，只有完美的钱到位

[shakoon]

楼上的凑钱补贴给楼下的，越靠楼上的出更多。至于出多少，根据安装电梯后房子升值的部分来算，以达到让一二楼满意签下合同为止。想靠全楼投票就装的，既蠢又坏。

[iamjs]

3 楼，重点攻略对象（上海是 80%同意就搞）。之前来做工作。直接让滚蛋。。。
其实仔细想想。6 楼也应该拒绝，因为后期维护真的不好搞。。

结果是前期勘探，消防没通过，直接 GG 了。。

[leonme]

@god7d 有钱就买有电梯的学区房啊🐶

[zhchyu999]

为什么大家都站在 1 楼的角度来反对

[hyshuang2006]

各位搭电梯的时候，可以留意电梯内部贴电梯维保标识，上面显示了有电梯维保单位、使用单位。

很多老旧小区也物业公司都没有，这种打着惠民旗帜搞改造，如上面 V 友提的，出了事找谁？
我 100%肯定，牵头的居委会、社区工作站、街道没有一个会出来认领事故责任。这些基层捞钱积极，甩锅一流。

利与弊之间，有没充分论证弊端：噪音，震动对楼宇的影响，尤其是维护走过场，明知道配件老化不换的情况（人都感知到噪音）。

还存在一事实，5-10 年内再告诉小区业主，城市改造，这小区要拆啦！

[intouchables]

@shanghai1943 没有补偿，就是不要出钱，然后我们是电梯入户相当于还要在阳台打一个门然后两户之间再做一个电梯间，这里会有一些工程费用都是免费给他装的

[libook]

我们去年老旧小区改造，只不过不包括装电梯，但方案基本是挨家挨户敲门商量出来的，利益不合需要互相做工作。

另外这是自己、邻居、施工方、物业 /街道四方的关系，比很多问题还要更复杂。比如业主讨论出来了一个方案，可能物业 /街道不批准，也可能施工方不按照方案严格实施，得需要进一步做工工作和监督。

[wangdaqiao]

@god7d 正常啊，一楼人家住的好好的没必要卖。一卖再一买，中间花的经济成本高了去，如果再涉及生活习惯，学区之类的其他因素，更是没法成交。