广州买房咨询 - 总预算 360w

[zpxshl]

公司广州分部在磨碟沙，未来也可能跳槽。 需求：小 3 房、通勤全程 1 小时内、不要太吵。

选项： 1 、番禺的品秀星瀚， 南向望花园的 89 平不会太受噪音影响。 近 22 号线，未来还有 3 条高速，通勤在预期内。4300 户的社区，基础商业水平应该可以满足。 小区内有 9 年制学校也省心。 2 、横沥近地铁盘， 靠 18 号线也能勉强满足通勤，1 公里内中大的医院，学校大概率也能兑现。只是目前都没人口，怕以后发展不起来的话，吃饭买菜都麻烦。 但规划很强，要能发展起来，涨幅空间还是有的。（星瀚肉眼目测没啥涨幅空间了） 求大佬们指点下

[murmur]

东晓南那边的盘如何呢，4w 左右，老的应该可以到 3w ，附近有个孙逸仙纪念医院

[zpxshl]

@murmur 谢谢，但我主要看新房。

[ThreeBody]

跟你差不多，你说的 2 应该看的是湾区金融城吧，我最后选择了星瀚
考虑的是小区内的 9 年一贯制的学校，不用跑去外面过马路，地铁上盖盘，你说 89 平那个是挺好的，01 比 02 贵了六七万，而且相比之前的 86 还多了个主套。
然后就是在主城区上班的话还是不看好南沙，横沥过来主城区就一条 18 号线，以后如果人多了，我觉得会很挤，人不多，跟你想的一样怕发展不起来。横沥那里 PPT 规划是真的好，唯一不满意的就是距离主城区太远，觉得不适合自己，以后的发展全靠南沙自己。星瀚这个就是如果底商发展不起来的话，我可以去番禺广场，以后芳村那边开通了可以过去那边的沃尔玛，南大干线开通后还可以直通贯穿番禺，到万博那边，东晓南放射线也可以很方便地回主城区。
星瀚最大的缺点就是偏僻和噪音，89 平的这栋是贴着东晓南放射线的，说是有屏蔽罩，但是有没有其实还轮不到越秀说，就算有，也没有办法完全消除噪音。

[ThreeBody]

对了，去年我们就去看了这个盘，当时我们就说，你这个盘是把未来 10 年的涨幅都提前给我们收了，销售说没有
然后我查了一下，当初地铁拍这块地的楼面价是 1.6 ，首开是 3 ，然后地铁把整个盘都卖给越秀后，就到了目前接近 4 的地步了

[imn1]

如果你不是本地土生土长，老广州给的建议，有能力还是建议老八区内，更大能力考虑四区内(越秀、荔湾、海珠、天河)
看年龄以及第几套，首套最好多考虑孩子，二套才考虑增值（将来卖掉）

广州各区在各方面的政策、人员结构，还是些微有点不同的，你可以向老广州人了解一下

[hotuser2019]

如果你有车的话呢，我知道有一个楼盘，碧桂园的，别墅风格的，佛山碧桂园东苑（广州产权），现在也通了地铁，价格也不贵（不超过 2W ），感兴趣的话，可以加我微信：pfdr202205 备注下 v 站广州。

[hotuser2019]

广州其它的事情比如买车，内推，生活等都可以加 v 微信聊，这里有个 v 微信群。加我微信：pfdr202205 ，拉进去。

[zpxshl]

@ThreeBody 感谢。89 平是 5 栋，靠近东晓南放射线，但同一栋有 70+平的北向挡着噪音，89 平望着花园，不知道最终噪音表现怎样。 （第一次买房对这些没概念） 星瀚我最担心的也是噪音了。
2 确实是葛洲坝，地铁人多我倒觉得没必要担忧，再热门的线，也没见过第二站就开始挤了。 何况第一站还是更荒的地方。

[ThreeBody]

@zpxshl 我知道是几栋，不过不想透露太多信息在网上，如果你对星瀚还有兴趣或者疑问，大家可以交流一下，我们这边有业主群了，89 的销量还算可以的

[testver]

@zpxshl 1 和 2 的选择都不错，楼主是用心了的。

星瀚刚开盘我去下了 2000 的定，后来退定买了星樾。
对星瀚的位置、交通、学校都很满意，唯一的遗憾觉得小区偏小，靠大路近了点。

横沥的靠 18 号线的盘肯定是不错的，南沙唯一值得买的区域就是这里，18 号线横沥站周边 1-2 公里的范围内。
但南沙的发展主要是想蹭 HK 的油，HK 自己都半死不活的，南沙的发展要以 10 年为单位计量。

除非你单位长期在南沙，不然还是选星瀚吧，不指望涨价，但至少离市区近不少。

[ddoyou]

去看看黄埔，不着急，再等等政策。

[mikywei]

@hotuser2019 为什么 V 站还有房产中介在？精进下技术，靠技术赚钱不香吗？

[orangel]

最近时机不错，贷款利率降了很多。 应该能拿到+0bp 的贷款，那就舒服了。

[hotuser2019]

介绍下自己看过的楼盘怎么就成了中介了。。。。 我是地地道道的程序猿哦 加我微信：pfdr202205 备注下 v 站广州， 进程序猿广州群。

[KuroNekoFan]

这个价要找新房只能找离珠江新城 40 公里以外的圈子了，面积也比较有限，90 方左右

[zpxshl]

@KuroNekoFan 不至于，20 公里都可以。

[KuroNekoFan]

@zpxshl 哈哈不好意思武断了，不过对于广州来说 40 公里还是 20 公里，开车耗时其实都差不多，十分钟上下的差异....

[xsen]

@KuroNekoFan #17 那你是真不了解广州的交通状况了

[xsen]

如果不是非得选广州，可以考虑下佛山那边的

#1 不远边上就是佛山南海，#2 边上的顺德还比横沥的要近；佛山南海或顺德，房价低很多，环境好；开个车到海珠也就半个多小时而已

[hanxiV2EX]

新房的话可以看看萝岗的几个楼盘，品秀星越，佳大瑞园，保利罗兰，时代天镜，时代天韵，360 能买个 100 平的吧。

[hanxiV2EX]

@imn1 老八区是哪八个？

[imn1]

@hanxiV2EX #21
现在合并后是六区了
白云、海珠、荔湾（前荔湾、芳村）、越秀（前越秀、东山）、天河、黄埔

广州老话“东山少爷、西关小姐”，指的东山是官家地头、荔湾是商家住所，暗指官商勾结
其中东山区一直都是官宦所在地，所以这个区域至今都是中学名校最多的
东山区的孩子成长环境，算是赢在起跑线了
现在荔湾老西关有很多文化保护政策，自然面向现代的人就搬离了

海珠是住宅最多的，以前工业大道两旁全是重工业，很多上千户家属的工厂，各自形成“小区”发展，现在厂都搬迁了，老工人福利房原地安置（现在自然很多是工人后代了），工厂用地变成了楼盘；喜欢“老广”人情味道的——就是粤语“同声同气”，选择海珠居住；喜欢较现代的，天河为界向东
白云区空气较好，但部分地区治安一直难搞，只能选大型住宅区

你想安静的话，呵呵，往往伴随四个字“交通不便”
“广佛同城”在熟悉广州的人眼中，只是口号，各种不便，住下就知道了

黄浦区是围绕港口和农民征地后转城市户口发展起来的一代，这种人口结构教育是偏弱的（延伸到什么方面就自己理解了），估计要两三代才会有改变

人口结构不同，各区的政策等等都不同

最后
“老广”这个词很难用言语形容，比较简单的感受可以打个比方，看看当地如何执行防疫政策的，就是上面要求的，会很严，但没要求的，会比较自由，互相理解各自包容
例如我家小区从未严格执行过什么码出入，最严格的时候也是老人不懂用手机去居委开个证明就好了。2020 年早期时我看新闻，很多区出入限制都会有居委现场登记不懂用码的人，而不是高高在上一律不给进，但该封控的话，就会依照规定严格执行

[PeterPanX]

@ThreeBody 老哥是已经入住的业主了吗？
想咨询下目前小区业主以什么人群为主，都是冲着学校去的吗

[PeterPanX]

@zpxshl 楼主这几天有确定 5 栋的意向吗，我也纠结中

[zpxshl]

@PeterPanX 5 8 都行，3,4 也快开了。 我更倾向横沥。

[Nickd]

楼主准备的首付是多少，连同中介费 税费加上？

[zpxshl]

@Nickd 看新房，没有中介和税。
总价 360 以内，低一些更好，首付足够

[PeterPanX]

@zpxshl 楼主对星瀚有什么一票否决的点吗？噪音还是学位不及预期，或是周边等不到规划

[zpxshl]

@PeterPanX 噪音还好，预算内的 5 栋 89 平，虽然 5 栋靠东晓南放射线，但上面有 70 平和 100 平的挡着，望花园，不会有太大的噪音预期。
学位的话，这个预算没几个房能跟星瀚比学位吧。
规划确实，周围没啥规划，地铁学位都兑现了，没有任何想象力了

[zpxshl]

@PeterPanX 另外 22 转 18 ，地铁同层换乘虽然方便，但是重新等车也要好几分钟哦

[PeterPanX]

@zpxshl 我主要冲着学位，但虽然广外开学了，但学校能不能出来还得看生源给不给力。星瀚的生源除了小区业主并不能虹吸周边，所以这个点并不给力

[zpxshl]

@PeterPanX 4300 户还不够撑起一个学校吗。 至于周边，不就一个石壁村吗。。。

[PeterPanX]

@zpxshl 老哥横沥看上的楼盘是哪个呀

[coang]

广州除了黄埔基本都没有增值空间.. 要教育配套老区.. 要新房就郊区.. 手套建议老区次新房综合教育和医疗配套... 杠杆往下调...

[ThreeBody]

@PeterPanX 是的，已入手，有想了解得可以问我，另外如果没有自己去过或者中介带看超过 4 个月的，可以让家里人或者朋友注册悦秀会推荐自己，越秀业主推荐的话双方各得一千物业费，以及推荐一个有千分之三的推荐奖励。各种中介渠道的话提成是百分之 1.5 ，可以找认识的中介朋友给你们自己推荐

[ThreeBody]

@zpxshl 8 栋双合同，大概 20 万装修费

[ThreeBody]

@zpxshl 新房可以和中介谈返利



@PeterPanX 我个人觉得你们买房还是要考虑最坏的情况再决定，销售说得再好都别轻易相信



@PeterPanX 横沥岛我建议你们看地铁横沥站附近几个新盘就好了

[PeterPanX]

@ThreeBody 了解的太晚，这几天就 5 栋挑剩几个低楼层，早一个月我可能都入手了

[zpxshl]

@PeterPanX 1-4 栋跟 5 栋区别也不大，不用急。

[windlst]

番禺和亚运城那个片区，你买了的意思就是基本卖不出去，纯消费。要好好考虑下纯消费这个几百万是否值当。个人强烈建议不要买一手，因为一手环磨碟沙就没有太便宜的。如果你能接受二手，才逐步考虑广州哪部分在远期价值（指升值）和现期价值（指好住，有不错学区、停车方便、消费质量高）较为均衡。
if 你能接受二手，往东选基广场，往西选万科金色悦府，西边远期价值会高一点。

[shanks]

LZ 这个价格，可以加一点看看新造附近的新房和次新房？均价 4w~5w ，搞个小三房应该没问题。开车地铁到琶洲也不算太远。。。不过周边就挺荒的，估计要好几年才能发展起来。

其实我也在这里上班，最近也在看房，我个人是比较看好广州东扩趋势的，感觉东扩比南扩发展要快一些。。。但是 LD 目前在东山口上班，就很尴尬

[zpxshl]

@shanks 最近我选了南沙横沥。 起码肉眼可见 zf 的投入。18 号线，广东最大医院，都有了。还有很多看着能兑现规划。
即使规划都落空，现有的硬性配套也不错了。 等人入住有基础商业就行了。

[shanks]

@zpxshl 有产业吗？这个东西才是决定房价升幅最大因素。。 医院这个东西，还是要看科室具体情况，如果老主任专家都不过去也没啥用。学校方面我感觉也不用多想，现在天河东，哪怕琶洲执信都是一般般的水平。
另外南沙离市区还是比较远，差不多得 50 、60km 。如果能够自成体系倒是不错，类似南村万博的模式。

[shanks]

@zpxshl 多说两句，这个中大附一南沙院区的搞法，跟杭州浙大附一余杭院区差不多，都是在新区建大医院来补充医疗资源。不过浙大把几个大科室完整搬过去了，也就是说旧的医院是完全没有这个科室了。这种就是搬迁的比较彻底的，是好事。

[zpxshl]

@shanks 产业这玩意看规划，横沥规划还是很强的，规划能不能兑现自己判断吧，对我来说，横沥能发展起来最好，发展不起来也能接受。
医院好歹是个三甲，先不说老不老牌，4w 单价新房附近能有三甲医院的房不多哦。 对我来说附近有医院的价值是，小病方便，急病能快速响应，至于有没有专家倒不是很在意，真有疑难杂症去市区就诊即可。
南沙最大问题是离市区远，通勤麻烦，但横沥靠着 18 号线，地铁 12 分钟就能到番禺广场了，30 分钟到琶洲和磨碟沙区域，这个地铁通勤时间配得上这价格啦。
学校方面，这价格横沥给出的学校应该算值得啦，我对学校级别不怎么敏感，更希望学校在小区附近，接送方便。
这也是我觉得南沙只有横沥值得买的原因。

[zpxshl]

@shanks 如果你看中产业，新造那片似乎更不行。 现在荒芜，未来也未必能发展起来哦。
要么有规划，zf 在大力投入，要么有人口，带动起商业。
但是新造有什么看起来实在点的规划吗？大学城自身都没多少产业，靠着教职工和地理位置与居住环境撑起的房价，能外溢多少到新造那边。

[shanks]

@zpxshl 是的，新造是没有啥产业规划的，商业也很一般，我感觉后面就是琶洲睡城，唯一优势就是离市区近一些（相对南沙），环境还行。
目前横沥到磨碟沙接近 46km ，只需要 35 分钟，是真的很快，但是后面 18 号线中间会不会加站？毕竟这种长距离公交运输，如果只能辐射有限的区域，ZF 会比较吃亏。参考深圳最快的 11 号线，从沙井到后海全程 30+km ，需要 40 分钟。最好的结果是南沙自贸区自成体系，不需要依赖广州市区资本外溢。
说起来我都还没去过南沙，有空去看看

[zpxshl]

@shanks 横沥到磨碟沙不需要 35 分钟，地图显示的 35 分钟包括了等车的时间，而且这还是慢线。 如果去 xian 村（珠江新城区域），快线也在 30 分钟内。 至于加站，横沥到番禺广场那段路，也没啥其他区域好加站的。 而番禺广场往后到磨碟沙的几站，单站距离也不算很长了。
广州看房我陆陆续续也看了 1 年，之前基本不考虑南沙，因为觉得又远，规划都是虚的，但是横沥这地方也算大名鼎鼎，也有同事在附近的灵山岛买房并入住了，我就顺便去看一下，没想到看完反而决定买在那了。

[Leung818]

@hotuser2019 昨天在 vx 加你了，想进群，现在是进不了群了么

[norland]

黄埔，不算老萝岗，大车特别多，空气味道都不一样。

[Oshawott]

老哥买的哪个小区啊。