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DonaldVVV
V2EX  ›  问与答

关于房贷利率

  •  1
     
  •   DonaldVVV · 220 天前 · 3725 次点击
    这是一个创建于 220 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    想从现在的按揭贷款转贷成抵押经营贷

    背景:

    - 本人于 20 年买了一套房,当时成交 160w ,贷款了 100w ,利率:LPR+120Bps
    

    起因:

    - 最近银行在做房贷利率调整,就多关注了一下 ,按照现在 4 大行已有的细则来看,我的房贷利率能从 5.33 -> 4.65
    - 相较于我一个亲戚今年买的二手房 LPR - xBPS 银行给到了 3.9 的利率,这不太够看啊
    - 前两年铺天盖地的转贷广告,我也加了几个做这方面业务的人,就想着问问他们现在的行情
    

    行情:

    - 利率:3.45%~3.9% (银行和年限造成的浮动)
    - 成本(一般客户):贷款金额的 1%~ 2% (金融服务费+垫资利息)
    - 时间周期:半个月内能做完
    - 细问了一下,如果想做到 3.45 ,贷款周期只能是在 5 ~ 10 年。这个肯定不太符合我的需求,pass
    - 如果是做生意的,有营业执照,贷款利率最低可做到 3.2 ,这个就很香了。
    - 营业执照也是可以花钱办的,费用在 7000+
    

    计算:

    - 贷款 92w
    
    - 利率 4.65 等额本金
        - 月供 6400 左右(递减)
        - 总利息 58w 左右
        - 还款年限 28 年(已经还了 2 年了)
        
    - 利率 3.9 等额本金
        - 月供 6800 左右
        - 总利息 36w 左右
        - 还款年限 20 年
        
    - 利率 3.2 等额本金
        - 月供 6200 左右
        - 总利息 29w 左右
        - 还款年限 20 年
    

    总结:

    - 相当于花成本 3w 左后,能缩短 10 年,月供能少一点
    
    - 代价就是以后的 LPR 跟自己没关系了,不过 3.2 的利率确实很低了
    
    - 再就是经营贷流入房市,我觉得现在政府和银行的态度都很暧昧,没有前两年那样还演演戏,
    杀个鸡儆群猴;政府想房地产活络起来,各种救市政策,
    银行面临的是利润逐步减少,贷款毕竟也是他们的资产嘛。
    
    - 这么说来有点三方共赢的意思了啊。
    

    大家伙帮我分析分析,这样有不有什么不妥之处。

    第 1 条附言  ·  220 天前
    基本上能得出结论了:还是 LPR 香

    - 此次调整后利率能到 4.2 ,很香
    - 本地不支持按揭换行
    - 本地不支持按揭贷款转组合贷
    - 经营贷还是有风险+前期成本
    - 调整成 4.2 的利率后,月供比经营贷还低(缓解当前压力还是挺不错的)
    - 未来风险还是不太可控,LPR 省心
    53 条回复    2023-09-09 14:15:45 +08:00
    rocksolid
        1
    rocksolid  
       220 天前
    你自己也说了,现在态度暧昧而已,要是过几年要你还全款你能还的出那就没问题
    Bazingal
        2
    Bazingal  
       220 天前
    为什么是 4.65 ,不是调整到当前 LPR4.2 吗
    DonaldVVV
        3
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @Bazingal 是按照当年的最低利率。不是当前
    DonaldVVV
        4
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @rocksolid 可以先借钱去解抵押,后面用贷的钱还给他们。能降低下风险
    UncleCat01
        5
    UncleCat01  
       220 天前 via iPhone
    @DonaldVVV 你理解的有问题,就是调整到 4.2
    totoro625
        6
    totoro625  
       220 天前
    抽贷、过桥贷、断贷

    你能保证借钱能补上全部房贷就可以玩

    3 年前你能想到今天会是什么样的吗?
    horizon
        7
    horizon  
       220 天前
    不是。你理解错了,你就是去掉 120bp ,变为 LPR 。
    那现在这个时间就是 4.2%
    snachx
        8
    snachx  
       220 天前
    @DonaldVVV 你的理解有问题,调的是加点,跟当年 LPR 是多少没关系
    DonaldVVV
        9
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @horizon @snachx @UncleCat01 😹哦哦,那确实是理解错了
    Jason86
        10
    Jason86  
       220 天前
    听上去就是经营贷,房贷降低到 LPR 后,已经没啥转经营贷的必要。
    mars2023
        11
    mars2023  
       220 天前
    不了解经营贷;
    就问一个问题,抽贷的话,是不是因为监测到个人名下有房贷和经营贷才会杀鸡儆猴;
    如果是父母办理经营贷,然后把钱借给个人,这种会不会被抽贷?(如果父母愿意的话,就是这么一问。
    DonaldVVV
        12
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @mars2023 如果抵押的房本上写的是子女的名字,父母拿着子女的房子去做抵押,不知道银行会不会放
    tbv
        13
    tbv  
       220 天前
    已经开始严查经营贷流入到楼市了,风险太大,不建议这样搞,现在转之后是 4.2%,个人认为相比较之前我的 5.88%已经不错了
    DonaldVVV
        14
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @totoro625 确实变化很大,不过过几年利率又变低了,那再这样换一次贷,按说也没什么问题😅
    lsdvincent
        15
    lsdvincent  
       220 天前
    不要经营贷款,看你协商的本事,能直接从一个银行转到另一个银行,按现在最低利率
    DonaldVVV
        16
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @lsdvincent 😿这么强的嘛,我也尝试过咨询,他们说按揭不能跨行,我也没那方面的资源
    purringpal
        17
    purringpal  
       220 天前
    只说一句:这两年看着满世界铺天盖地经营贷的广告就跟风去搞,差不多属于韭中韭~ 当然很少一部分人是可以去搞的。
    leonshaw
        18
    leonshaw  
       220 天前
    当心养肥了杀
    lhlhlh111000
        19
    lhlhlh111000  
       220 天前
    为什么都说 OP 理解错了呢;我理解的也是和 OP 一样的,有没有懂哥给释然下…
    OP20 年上车,当时利率应该是 4.65 ;换算下应该是 4.2+45Bps ,也就是以后都是 LPR+45Bps ;相较于之前的 120Bps ,确实是减少了 75Bps ,感觉也符合网络上说的平均降 8 个点的说法啊。
    如果真都统一 4.2 ,那我觉得真没什么必要折腾了,是会笑出声的那种…
    polo3584
        20
    polo3584  
       220 天前
    转经营贷有风险,贷款不像其他操作,操作完就不溯及既往,还要一直还款几十年,如果之后搞什么抽查啥的风险太高了。
    fredweili
        21
    fredweili  
       220 天前
    现在放水阶段,经营贷管的松,万一以后又收紧了,银行抽贷要求全部还款怎么办?
    Bazingal
        22
    Bazingal  
       220 天前
    @lhlhlh111000 新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定,但在贷款市场报价利率( LPR )上的加点幅度,不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
    从全国层面来看,全国首套商业性个人住房贷款利率下限在不同阶段分别为:2019 年 10 月 7 日前为 0.7 倍贷款基准利率; 2019 年 10 月 8 日至 2022 年 5 月 14 日为 LPR ; 2022 年 5 月 15 日至今为 LPR-20BP

    说的是不得低于当时的加点下限吧
    DonaldVVV
        23
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @lhlhlh111000 我又翻看了下工商银行的存量贷款细则:

    2019 年 10 月 8 日(含当日)至 2022 年 5 月 14 日(含当日)发放的、执行 LPR 定价的浮动利率贷款,最低可调整至全国首套房贷利率政策下限,即相应期限 LPR 不加点,原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于 LPR 的,按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

    LPR 这里在 2020 是 4.65 ,·相应期限 LPR 不加点· 在 23 年是 4.2 ,但是我们贷款是按 LPR 走的,这个值本身就是浮动的,如果按 20 年的 4.65 ,那不就成了固定利率,不知道这样理解对不对
    DonaldVVV
        24
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @DonaldVVV 然后我这边当时的房贷利率政策下限就是 LPR 有的时间段最低是 LPR-20 。
    [湖北省内各城市首套房贷利率下限历史调整情况]( http://wuhan.pbc.gov.cn/wuhan/123464/5051399/2023090116462027140.pdf)
    Bazingal
        25
    Bazingal  
       220 天前
    @DonaldVVV 这里说的所在城市首套房贷利率政策,是指的 LPR 浮动政策,每个城市的浮动政策都不一样的。比如你的城市当时下限是浮动 0 ,那么现在最低也应该是浮动 0 ,2022 年 5 月 14 日后下限是下浮 20BP ,那现在就不能低于 4.2-20BP=4.0 。我是这么理解的,具体可以咨询银行或者等 9 月 25 日批量调整就知道了
    Bazingal
        26
    Bazingal  
       220 天前
    @DonaldVVV 但是工商银行的公告并没有明确说会按照下限调整,只是说最低可以调整到多少
    lhlhlh111000
        27
    lhlhlh111000  
       220 天前
    @Bazingal @DonaldVVV 又去翻了网络上的解读,看着像是直接都打到 4.2 的样子;蹲一波 9.25 看结论了…
    xw
        28
    xw  
       220 天前
    主要 LPR 是动态的,贷款时的下限 LPR 已经变为现在的 4.2 了
    BeforeTooLate
        29
    BeforeTooLate  
       220 天前
    转贷,不就是一些公司通过虚假的营业执照+构造消费记录贷下经营贷给你,然后收取一定比例的手续费吗。
    这东西从某种角度就是骗贷款,这钱流入房贷应该查不到,因为会帮你转几手再给你的。
    DonaldVVV
        30
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @Bazingal 确实,只能等那时候再看了。好歹 4 大行发了公告,我贷款行是光大银行,还没发公告呢
    nieboqiang
        31
    nieboqiang  
       220 天前
    能转组合贷就转组合贷,我是从+100 个基点转成-20 基点+公积金。
    DonaldVVV
        32
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @nieboqiang 😿这也行,这也算变相达到了降低利率的目的了。不过存量房贷怎么还能从按揭转到组合啊;我刚刚问了下,他说跨银行按揭是违规的
    DonaldVVV
        33
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @BeforeTooLate 对的,也可以自己先找亲戚朋友借钱,把房子解抵押了,然后去抵押贷款,贷出来的钱再还给他们,这样银行确实不好查的
    BeforeTooLate
        34
    BeforeTooLate  
       220 天前
    @DonaldVVV 现在房子抵押贷款你也贷不到的,抵押贷款也只针对有营业执照有流水的,至少我这边银行问了一圈都是这样的回复,我有套全款的房子不给我抵押贷款
    XingChen16
        35
    XingChen16  
       220 天前
    @DonaldVVV 看各大城市政策吧,长沙这边是市公积金:商贷可以转纯公积金贷款,省公积金:商代可以转组合贷款,轩为转的时候要提前还贷,所以新的商业贷款部分是按最新利率放贷的。
    DonaldVVV
        36
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @BeforeTooLate 我这边营业执照也可以找他们办,需要 7000+; 全包搞完 3w 左右
    UncleCat01
        37
    UncleCat01  
       220 天前 via iPhone
    @DonaldVVV 相应期限是的是 1 年期 LPR 和五年以上 LPR ,不是指贷款年份 LPR
    vwo50
        39
    vwo50  
       220 天前
    3.2%已经很低了,如果降到 0.5%呢?
    purringpal
        40
    purringpal  
       220 天前
    @DonaldVVV 中介费手续费固定支出、贷款期限变短、经营贷在经济上升期有抽贷风险、续期的时候的过桥费用,等等各种,你只看到省了那点贷款利息。
    shench
        41
    shench  
       220 天前
    营业执照不是免费办?我已经办了几年了
    SHOOT
        42
    SHOOT  
       220 天前
    没必要 存量房利率调整后差的不是很多。但是风险很高。 如果是之前五点多 六点多。可能就会去搏一搏
    DonaldVVV
        43
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @shench 这种贷款好像对营业执照有年限要求
    SHOOT
        44
    SHOOT  
       220 天前
    @SHOOT 后期如果支持商转公。那利率就更低了
    17681880207
        45
    17681880207  
       220 天前
    你的排版看的我好舒服啊。
    DonaldVVV
        46
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @17681880207 😁😜
    cbythe434
        47
    cbythe434  
       220 天前
    当心被过桥和中介收割,自己有银行关系,不用年年过桥,还是很划算的
    duluosheng
        48
    duluosheng  
       220 天前
    直接问银行的客户经理,据我所知,只要是首套房,都是 LPR + xBP 。
    duluosheng
        49
    duluosheng  
       220 天前
    @DonaldVVV 组合贷款去银行柜台咨询,深圳是由公积金中心网上申请转组合贷款。
    DonaldVVV
        50
    DonaldVVV  
    OP
       220 天前
    @duluosheng 好,我明天去银行问问组合贷
    Chingim
        51
    Chingim  
       220 天前 via iPhone
    为什么大家都笃定能到 4.2 ? 文件只是说下限是 4.2 ,具体情况还要看协商吧?
    superares
        52
    superares  
       220 天前 via iPhone
    DigitalG
        53
    DigitalG  
       219 天前
    @Chingim 这两天不少银行已经发文说会自动统一调整到哪个数字了,协商都免了。当然如果不愿意统一调的话可以拒绝。
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